金 华 市 婺 城 区 人 民 法 院

　　行政判决书

　　                   〔2012〕金婺行初字第35号

　　原告颜美芳，女，1954年7月26日出生。

　　委托代理人宋伟锋，浙江婺源律师事务所律师。

　　被告金华市住房和城乡建设局。

　　法定代表人潜高星，局长。

　　委托代理人金常法，该局党委委员。

　　委托代理人倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。

　　第三人朱梦映，女，1988年6月1日出生。

　　委托代理人陆云英，浙江金兰律师事务所律师。

　　原告颜美芳不服被告金华市住房和城乡建设局房屋征收行政补偿协议纠纷一案，于2012年10月16日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭。因朱梦映与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，经原告申请，本院依法通知其为第三人参加诉讼，于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告颜美芳的委托代理人宋伟锋，被告金华市住房和城乡建设局的委托代理人金常法、倪玉斌，第三人朱梦映及其委托代理人陆云英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　被告金华市住房和城乡建设局于2012年6月8日与第三人朱梦映签订国有土地上房屋征收货币补偿协议，第三人同意将座落在金华市婺城区城北街道五星后城里华塘新园21号房屋由被告征收，被告向第三人发放房屋征收补偿款共计人民币3838326元。

　　被告向本院提交的证据及依据：1.村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表复印件1份，证明房屋户主、面积认定经拆迁公司、村集体、街道办、指挥部、规划局、国土局、建设局层层调查和审核，被告按程序认定补偿对象为第三人；2.原集体土地建设用地使用证复印件1份，证明原先依法使用的土地为由原告向村集体审批取得；3.房屋所有权证复印件1份，证明第三人依法取得房屋产权；4.原告与第三人房地产买卖契约及附件复印件各1份，证明原告已将审批取得的宅基地和所建房屋一并转让给第三人；5.五星村委会及城北街道办事处情况说明1份，证明原告与第三人属同一村集体组织成员；6.房屋产权户籍档案室证明1份，证明原告原产权证实际交付第三人，后交由被告收回注销；7.土地估价报告复印件1份，证明土地补偿价格经评估机构给出；8.房屋征收补偿评估分户报告复印件1份，证明房屋及附属物补偿价格经评估机构给出；9.房屋征收货币补偿协议复印件1份，证明被告按评估价与第三人签订补偿协议，并支付相应奖励费；10.征收地块评估补充报告复印件1份，证明评估机构对第三人所种苗木补充评估价格；11.征收补充协议复印件1份，证明被告对第三人所种苗木及增加室内装修（水电装费）补偿价值补充补偿；12.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；13.金华市人民政府金政告[2012]1号房屋征收决定公告；14.《关于确定村杭长客专婺城区城区段改居集体土地房屋合法面积认定的相关办法的通知》；15.《关于明确杭长客专婺城区段征收已撤村建居户合法住宅用地扣除土地出让金问题的意见》；16.《金华市区被拆迁房屋用途及面积认定办法》、《金华市区2010年城市房屋拆迁配套政策》；17.《中华人民共和国土地管理法》；18.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；19.《中华人民共和国物权法》；证据12~19证明被告依相关法律法规、政府规章进行土地与房屋征收，并依此认定补偿对象。

　　原告颜美芳起诉称：2001年5月，原告将位于婺城区城北街道后城里华塘新园21号的1幢4层房屋（占地77.49平方米，建筑面积385.63平方米）以19.5万元价格卖给李楚娟（第三人朱梦映母亲）。李楚娟于2002年6月5日前付清了购房款。嗣后，李楚娟又于2004年在所购买的房屋上加建了1层。应李楚娟要求，原告于2008年6月6日与第三人朱梦映签订房地产买卖契约，将该房屋的房产证过户给朱梦映，但该房屋的集体土地使用证因当时原告有异议而未过户。2012年5月中旬，原告得知上述房产因杭长客运专线建设工程需要被金华市政府征收时，即委托女儿方君与被告相关部门交涉。但被告相关部门以“房子已出卖，土地使用证在第三人手上，且买卖契约规定‘地随房走’等”为理由，拒绝原告就上述房屋所占土地部分提出的补偿要求，并将包括土地补偿费在内的全部房屋征收补偿费直接支付给第三人。原告认为：原告与李楚娟及第三人就集体土地上的宅基地转让是无效的；被告征收房屋时，对房屋所占土地的补偿主体应当是原告；被告与第三人签订的金华市区国有土地上房屋征收货币补偿协议所涉土地补偿部分内容因第三人没有合法土地使用权、侵犯原告合法权益、违反我国相关法律法规而无效。被告拒绝原告就上述房屋所占土地部分提出的征收补偿要求，严重侵犯原告合法财产权益。原告为此与被告多次交涉无果。原告请求法院：1.判决确认被告与第三人签订的金华市区国有土地上房屋征收货币补偿协议中所涉土地补偿部分内容违法；2.判令被告支付给原告土地补偿费人民币285万元（具体以第三人实际所得土地补偿费为准）；3.本案诉讼费用由被告负担。

　　原告向本院提交的证据：1.身份证复印件1张，证明原告主体资格；2.集体土地建设用地使用证复印件1份，证明涉案征收房屋建设用地使用权人是原告；3.原告与李楚娟房屋买卖凭证1张，证明涉案房屋买卖关系主体是原告与第三人母亲李楚娟，不是原告与第三人；4.房地产买卖契约复印件1份，证明为配合原告与第三人母亲李楚娟的买卖，在李楚娟将房屋指定过户给第三人的情况下，因过户需要才伪造了这份房地产买卖契约；5.照片14张，证明涉案被征收房屋现状；6.原告代理人宋伟锋、原告女儿方君与姜春富（当地指挥部征收负责人）谈话录音光盘1张，谈话录音文字稿1份，证明被告与第三人签订协议前，原告与被告下属部门对房屋产权问题进行交涉，原告无法取得被告与第三人签订的货币补偿协议；7.移居证明书复印件1张，证明在涉案房屋买卖时，原告已不是城北街道五星村的村民。

　　被告金华市住房和城乡建设局答辩称：一、原告所提的诉讼请求不合法，本案不属于行政诉讼。1.被告与第三人朱梦映的房屋征收货币补偿协议，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的民事合同，被告在协议中的地位属平等民事主体，协议客体是财产补偿，双方的合法权益都受到法律的平等保护，不存在依服关系。因该协议产生的法律纠纷，不属于行政诉讼范围，原告提起行政诉讼，明显错误，所提诉讼请求当然不合法，法院依法应驳回起诉。2.参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收人的权利救济。可通过行政复议、行政诉讼解决，但能依法提起行政复议、行政诉讼的范围已限定。若因补偿协议订立后，有一方违约或出现其他情形，可依法提起的诉讼仅限定为民事诉讼，而非行政诉讼。若此类纠纷适用行政诉讼，那将与目前的行政诉讼观念极为不符，在法律上没有任何相应规定。本案虽因补偿协议之外的人提出异议，仍不能提起行政诉讼。3.原告并非补偿协议当事人，其若认为对征收房屋享有物权，可先提起与朱梦映之间的房屋买卖合同诉讼或仲裁，以确认其是否享有合法物权。但原告此前没有提起任何民事诉讼或仲裁。此外，原告若认为对补偿款享有分配权，可提起相应的民事诉讼，而非行政诉讼。二、被告与第三人朱梦映签订的房屋征收货币补偿协议内容合法有效，并未侵害原告任何权益，原告无权主张相应的补偿款。1.第三人朱梦映与原告都是金华市婺城区城北街道五星后城里村的村民，系同一集体经济组织的特定成员。原告经审批取得后城里华塘新园21号地块的集体土地使用权[土地证号：金市集建（2002）字第03473号]，并在该土地上建设房屋。原告与第三人朱梦映2008年6月6日签订房地产买卖契约，约定由原告将所建房屋的所有权及附属集体土地使用权转让给第三人朱梦映，并办理了相关房屋产权过户登记手续。而集体土地使用权因管理部门一律不予办理过户登记手续，才导致集体土地使用权未变更。上述协议买卖双方属同一村集体经济组织成员，且购买方无宅基地，所签订的房屋及土地转让协议未违反国家强制性法律规定，合法有效。 2.被告根据物权公示原则和房屋所在地的街道、村委会证明，认定该房屋及土地产权所有人、实际使用人均为第三人朱梦映，第三人朱梦映即为被征收补偿对象。原告已完全转让不动产物权，且已将户口迁至城区，无权主张征收补偿款。3.被告委托第三方资产评估机构对第三人朱梦映所有的房屋及土地进行评估，得出的补偿价格公平合理，第三人朱梦映对此也认可。在被告在与第三人朱梦映签订房屋征收货币补偿协议后，已向第三人朱梦映支付全部补偿款和相应奖励费。三、被告与第三人朱梦映签订房屋征收货币补偿协议过程中，遵守相关法律法规的规定，程序合法。1.被告详细查证相关被征收房屋及土地的所有权人信息，责令房屋所在地街道办事处、村委会作出汇报，听取各方当事人意见，最终按事实和法律认定被征收补偿对象为第三人朱梦映。2.被告与第三人朱梦映在征收补偿问题协商过程中，遵守相关工作规定，按规定程序工作，经房地产价格评估机构出具报告，最终在平等自愿的基础上签订补偿协议。综上所述，被告与第三人朱梦映签订的房屋征收货币补偿协议，是在查证属实基础上，正确适用法律法规，按严格程序作出的。原告的诉讼请求既不符合行政诉讼要求，也无请求权基础，无事实和法律支持，被告请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。

　　第三人朱梦映陈述称：1998年李楚娟作为第三人的法定代理人第三人当时未成年，与原告建立购房合同关系。同年交第1笔房款，原告将该房屋交付给第三人使用。2002年6月付清全部房款，之后原告和李楚娟即去办理土地证和房产证。第1次办证必须办在原告名下，办出证后，原告将两证交给李楚娟。第三人成年后，2008年双方办理了房屋过户手续。房管部门通知第三人领取房产证并交付相应的款项。当时第三人资金紧张，没去交费领证，2011年交付相关税费并领证。之后，第三人拿着房产证要求办土地证过户手续，土管部门称第三人的该房屋已被列入拆迁范围，土地证就不要办了，到拆迁部门办理拆迁手续时，他们会在拆迁手续相关材料上盖章。为此，第三人就到拆迁部门填写了村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表。2012年5月14日，金华市国土资源局婺城分局确认该土地使用权人为第三人。同年6月8日，第三人和拆迁部门签订征收补偿协议。原告称对该房屋的土地证过户手续有异议，不事实。第三人与原告是同村村民，土管部门已在村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表盖章确认本案所争议房屋的土地使用权人是第三人的事实，依据《物权法》第147条规定及地随房走原则，第三人取得该房屋拆迁补偿费完全合法。依据最高人民法院关于受理房屋拆迁补偿安置协议案件若干意见规定，本案不属于行政诉讼范围，属于民事诉讼。第三人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　第三人向本院提交的证据：1.金华市婺城区人民政府城北街道办事处及五星村村民委员会出具的证明1张，证明第三人为金华市婺城区城北街道五星村后城里自然村民；2.2011年8月23日浙江省政府非税收入统一票据2张，印花税票销售凭证1张、税收转账专用完税证2张、交款通知单1张、金房权证婺字第00257535号房产证复印件1本，证明第三人与原告已完成原为原告所有的本案所涉房屋转让交易手续并支付税费，该房屋所有权人已变更登记为第三人；3.2012年5月14日金华市国土资源局婺城分局盖章的村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表复印件1份，证明国土局已盖章确认金房权证婺字第00257535号房屋下的金市集建（2002）字第03473号土地使用权人变更户主为第三人。

　　在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见和证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

　　1.对被告证据1，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，但该证据所涉土地使用权人为朱梦映的内容不事实，该证据不能证明涉案房屋补偿的唯一对象是朱梦映；相反，该证据能够证明原告应是涉案房屋被征收补偿对象之一，同时可证明被告调查核实工作存在严重纰漏及认识上的错误。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　2.对被告证据2，第三人无异议。原告提出：对真实性、合法性、关联性无异议；根据《物权法》第17条规定，该证据能充分证明原告对涉案房屋的建设用地具有使用物权。经查，原告异议不成立本院确认其证明力。

　　3.对被告证据3，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，对其取得程序的合法性有异议；事实上原告涉案房屋是卖给第三人母亲李楚娟的，与第三人不存在涉案房屋买卖关系；原告将房产证过户给第三人，是配合李楚娟将其购买的涉案房屋转移给第三人，其中有多项规避法律行为。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　4.对被告证据4，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，对内容真实性有异议；该证据内容全部不真实，系原告与第三人因过户涉案房屋所有权证之需而伪造，并非双方真实意愿表示，该证据本身没有法律效力。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　5.对被告证据5，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，系李楚娟所写；但证据所涉“转让给同是后城里村民朱梦映，朱梦映母亲李楚娟也是五星后城里村民”的内容不真实；该证据证实涉案房屋是1998年农历12月转让的事实；该证据形式要件不合法。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　6.对被告证据6，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议；该证据只能证明原告房产证收回注销的事实，而不能证明建设用地使用证交由第三人注销的事实。经查，原告异议部分成立。本院确认其证明力。

　　7.对被告证据7，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，但报告中“土地登记状况”一栏所记载的“土地使用者朱梦映”的内容不是事实。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　8.对被告证据8、10、11，原告与第三人均无异议。本院确认其证明力。

　　9.对被告证据9，第三人无异议。原告提出：对真实性无异议，但该协议涉及土地使用权价值补偿部门不合法，且严重侵犯了原告的合法权益。因此对该证据的合法性有异议。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　10.对被告证据12~19，第三人无异议。原告提出：对证明目的有异议，不能证明被告依法、依章进行涉案房屋征收与补偿；相反，可以证明被告对涉案房屋的土地使用权补偿对象确认上错误，程序违法。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　11.对原告证据1，被告与第三人均无异议。本院确认其证明力。

　　12.对原告证据2，被告提出：在征收之前就已被注销，不能证明原告待证目的；该证据原件持有人不是原告，而是第三人；被告与第三人签订货币安置补偿协议后，该原件由第三人向被告提交。第三人提出：对证明目的有异议，原件已被注销，注销前持有人是第三人；只能证明原告曾经是该土地使用权人，不能证明拆迁时土地使用权人还是原告；原告承认已将房屋转让给第三人，2008年6月17日房产证登记在第三人名下时，依据《物权法》第147条地随房走原则，土地使用权人已经是第三人；2012年5月14日，土管部门确认该土地使用权人是第三人。经查，被告和第三人异议成立。本院确认其部分证明力。

　　13.对原告证据3，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议；与原告发生买卖协议的，并不能证明真正的买受人是李楚娟。第三人提出：对真实性无异议；民事行为可以变更。2008年6月6日原告又同意将该房屋所有权转给第三人。所以原告和李楚娟之间的房屋买卖已经变更为和第三人的房屋买卖。经查，被告和第三人异议成立。本院确认其部分证明力。

　　14.对原告证据4，被告提出：对真实性无异议，对证明目的和内容有异议；原告认为是伪造的，但原告认可该证据上的原告签名是原告本人所签，原告是完全民事行为能力人，在2008年6月6日契约上签上自己的名字意味着什么，原告应该清楚；该契约是通过房管部门登记备案的，后果是产权过户到第三人名下；原告的解释是其单方辩解，不能证明该证据虚假。第三人提出：该证据可以证明原告同意将该房屋过户给第三人。经查，被告和第三人异议成立。本院确认其部分证明力。

　　15.对原告证据5，被告提出：对关联性有异议；该照片反映的是房屋状况，该房屋与原告无关。第三人提出：对关联性有异议。经查，被告和第三人异议成立。本院确认其部分证明力。

　　16.对原告证据6，被告提出：对证据三性均有异议；按目前司法实践，原告首先应证明时间、地点、人物，需其他证据相互印证才可以认定；从内容看，与本案无关，录音对象是姜春富，姜春富不是当地指挥部负责人。第三人提出：对证据三性均有异议，第三人对谈话人不清楚，无法核实真实性；原告也未进一步举证证明里面是姜春富的声音及姜春富是当地建设指挥部人员。经查，被告和第三人异议成立。本院不确认其证明力。

　　17.对原告证据7，被告提出：对真实性有异议，出生年月与起诉状所列原告出生时间不对，相差2年；该证据也不能证明原告待证事实，户口是否迁出与买卖是两回事，并不是户口迁出、房屋买卖就无效。第三人提出：两者之间出生年份不同，不能证明原告待证事实。经查，被告和第三人异议部分成立。本院确认其部分证明力。

　　18.对第三人证据1，被告无异议。原告提出：对真实性、合法性、待证事实均有异议；证明人与本案存在一定的利害关系，由于证人在村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表中的不实意见，导致被告对被征收房屋的建设用地补偿对象认定错误；证明内容不真实，该证明内容与村改居集体土地上房屋合法面积认定审批表审批表中朱梦映的非农户口信息相矛盾；朱梦映是否五星村的村民，应以公安机关户籍档案资料证明为准；从目前证据看，只能说明朱梦映为城市居民；该证据形式不合法，违反证人单独作证的原则。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　19.对第三人证据2 ，被告无异议。原告提出：该组证据只能证明应第三人母亲李楚娟的要求，原告将卖给李楚娟的房屋过户到第三人名下，但不能证明该房屋的建设用地使用证也已过户给第三人，故该组证据与本案无关。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　20.对第三人证据3，被告无异议。原告提出：该证据只能证明相关部门对被征收房屋合法面积认定作出的意见，并未涉及涉案建设用地使用证变更审批内容；众所周知，变更建设用地使用证有专门程序和部门，绝非该审批表可变更；因此，该证据不能证明金市集建（2002）字第03473号建设用地使用证已变更为第三人。经查，原告异议不成立。本院确认其证明力。

　　根据本院确认证明力的上述证据和到庭当事人及代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：

　　原告颜美芳与第三人朱梦映原均系金华市婺城区城北街道五星村的村民。1998年农历12月，原告将其所有的座落于五星村后城里自然村华塘新园21号房屋以人民币19.5万元出卖给第三人的母亲李楚娟。2002年6月5日，李楚娟付清全部购房款，并实际使用该房屋。此后，原告与李楚娟到土管部门办理土地使用权登记。因该房屋所有土地系农村集体土地，当时依法不能办理流转手续，因此，该房屋的集体土地建设用地使用证于2002年6月19日登记在原告名下，占地77.49平方米。土地证办妥后，原告将该证交给李楚娟。2008年6月6日，原告与第三人为办理该房产过户手续，签订房地产买卖契约，约定将上述房产过户给第三人，土地使用权一并转移给第三人。由此，房管部门于同月17日将该房屋产权过户登记在第三人名下。共4层，建筑面积385.63平方米。2011年8月23日，第三人交清相关税费，领取了该房屋的产权证。2010年6月，第三人和李楚娟在原房屋基础上又加建了1层。

　　2012年5月10日，因杭长客运专线工程建设需要，金华市人民政府发布金政告〔2012〕1号房屋征收决定公告，决定征收杭长客运专线婺城区段房屋。本案所涉房屋也在被征收范围。被告金华市住房和城乡建设局对上述房屋进行了调查审核，并对房屋所有权、土地使用权及附属物价值委托评估。按村改居原集体土地上房屋，征收相关规定，经村（居）委会、街道办事处、规划、国土、建设等部门审核同意，确认第三人系上述房屋所有权人及土地使用权人。同年6月8日，被告与第三人签订国有土地上房屋征收货币补偿协议，约定：第三人同意将上述房屋由被告征收；被征收房屋建筑面积1至4层385.63平方米，无证105.21平方米，附属物59.72平方米，土地使用面积77.94平方米；房屋补偿387944元，房屋装修补偿71376元，无证及附属物补偿82955元，土地补偿2870630元；搬迁补偿费2343元，水电补助、电话移机、有线电视移机、空调移机、太阳能热水器移机补助费2146元；评估、签约、腾空、选择货币补偿奖励费407983元，总金额人民币3825377元。同年7月16日，被告与第三人又签订征收补充协议，约定由被告一次性支付给第三人苗木搬迁费和增加室内装修补偿费共12949元。第三人已向被告领取上述费用，将该房屋及双证交给被告。

　　本院认为：原告出卖本案所涉房产，虽土地使用权证未办理过户手续，但原告未能提供充分证据证明该房屋买卖无效。被告作为金华市住房建设主管部门，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，系房屋征收部门，承担房屋征收与补偿工作。金华市人民政府根据杭长客运专线建设工程需要，决定对婺城区段房屋征收后，被告经调查、审核和相关部门同意，确认第三人本案所涉房屋符合被征收条件，与第三人签订了房屋征收货币补偿协议。被告的具体行政行为，基本事实清楚，基本依据确实充分，适用法律法规正确，符合法定程序。原告诉讼请求，无充分依据。综上所述，原告诉讼请求依据不充分，本院难以支持。对被告抗辩及第三人陈述中合法有据部分，本院予以采纳。据此，依照最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项规定，判决如下：

　　驳回原告颜美芳的诉讼请求。

　　本案受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

　　    

　　审  判  长    鲍  海  源

　　人民陪审员    郭  金  棠

　　人民陪审员    汪  奕  南

　　 

　　 

　　 

　　 

　　     二○一二年十二月二十六日

　　 

　　书  记  员     张     琳